COLUMNISTAS

En Colombia no está en discusión la necesidad de actualizar el catastro. El rezago es real. Lo que sí está en discusión es cómo se está haciendo y, sobre todo, cuándo puede cobrarse.

La Ley 2294 de 2023, artículo 49, autorizó al IGAC a realizar, por una sola vez, un ajuste masivo y automático de avalúos. Pero en la misma norma fijó la regla que hoy se pretende relativizar:

“Los valores catastrales (…) entrarán en vigencia a partir del 1° de enero del año siguiente al de su incorporación en las bases catastrales.”

Aquí no hay interpretación posible. La ley diseñó un acto jurídico administrativo complejo, compuesto por tres momentos:

1. Determinación del avalúo (que puede ser automática).
2. Incorporación en la base catastral (obligatoria, material, predio a predio).
3. Efecto fiscal diferido (a partir del año siguiente).

Solo cuando se cumplen todas las etapas, el avalúo existe jurídicamente como base gravable.

Por eso, la tesis de que la expedición y publicación de una resolución general al cierre del año equivale a incorporación automática no se sostiene. La incorporación no es un acto formal ni presunto: es un hecho técnico y verificable, que implica registro individualizado en el sistema catastral.

Y este punto no es menor. El impuesto predial, aunque de creación general, se concreta en actos administrativos individuales. Cada liquidación debe apoyarse en una base cierta, vigente y oponible.

El Consejo de Estado, Sección Cuarta, ha sido reiterativo en que el impuesto predial se materializa en actos particulares sustentados en información catastral válida y vigente, y que la base gravable debe ser cierta y preexistente a la liquidación. En el mismo sentido, la Corte Constitucional ha señalado que, conforme al artículo 338 de la Constitución, los elementos del tributo deben estar definidos de manera previa, cierta y verificable (Sentencia C-776 de 2003).

Esto excluye cualquier posibilidad de cobros soportados en ficciones administrativas.

Ahora bien, una precisión necesaria: sí es posible aplicar los nuevos avalúos en 2027, pero solo si se cumple íntegramente el acto complejo. Es decir, si el avalúo fue determinado válidamente y si fue incorporado efectivamente durante 2026 en la base catastral, entonces podrá regir fiscalmente desde el 1° de enero de 2027.

Lo que no es jurídicamente admisible es anticipar efectos sin haber cumplido la incorporación, o pretender que esta se entiende surtida por el solo hecho de haber expedido un acto general.

Confundir la vigencia de una resolución con la existencia jurídica del avalúo es el error de fondo. Una cosa es que el acto administrativo general exista; otra, muy distinta, que haya producido todos los efectos necesarios para servir de base gravable.

El debate que empieza a darse en distintos escenarios jurídicos corre el riesgo de desviarse. Se pretende controvertir el problema atacando los actos individuales de liquidación del impuesto predial, cuando la discusión de fondo es anterior: la validez misma del avalúo como base gravable.

Esa aproximación fragmenta el problema y lo reduce a errores de forma o de trámite, cuando lo que está en juego es la existencia jurídica del elemento esencial del tributo. Si el avalúo no ha cumplido el proceso legal —determinación, incorporación y vigencia—, no hay base sobre la cual liquidar.

En esas condiciones, la discusión no es si el acto individual está bien notificado o motivado, sino si tiene soporte válido. Y cuando la base falla, lo demás no se corrige: se cae.

Por eso, los cobros de predial que se soporten en avalúos no incorporados —aunque gocen de presunción de legalidad— no resisten un control judicial de fondo. La presunción no suple la ausencia de los requisitos legales.

El debate no es ideológico ni coyuntural. Es estrictamente jurídico: el Estado no puede cobrar impuestos sin haber completado el proceso que la ley le exige.

En materia tributaria, el tiempo y la forma no los define la administración. Los define la ley. Y la ley, en este caso, es clara: sin incorporación previa, no hay avalúo; y sin avalúo, no hay impuesto.

@lacoutu.